Население демонстрирует рекордный пессимизм в ожиданиях ставок и благосостояния. Ввод жилья за 1п упал на 18% (из-за обвала ИЖС на 29%), запуски новых проектов - +12% (за счёт 1кв) — Аналитика ДОМ.PФ
Главное из материала «Еженедельный …
Просмотров: 24
Ипотека: – Июнь 2026 (пик ажиотажа): 107 тыс. кредитов на ₽488 млрд (+29%/+35% к маю). Драйвер – ажиотаж вокруг «Семейной ипотеки». – Июль 2026 (ажиотаж завершён): недельные выдачи по госпрограммам (01.07–19.07) – 6,5 тыс. кредитов на ₽39 млрd – вернулись к среднему уровню мая (6,4 тыс./₽39 млрд). – Итоги I полугодия 2026: 497 тыс. кредитов на ₽2,2 трлн (+46% по количеству, +48% по объёму к I полугодию 2025 г.).
Строительство и ввод жилья: – Запуски новых проектов (I полугодие 2026): 19,4 млн кв. м (+12% г/г). Рост – только за счёт I квартала (+35%), во II квартале – –5%. – Ввод жилья (июнь 2026): 7,8 млн кв. м (+4% г/г), в том числе МКД – 3,6 млн кв. м (+11% г/г), ИЖС – 4,2 млн кв. м (–1% г/г), снижается шестой месяц подряд. – Ввод жилья (I полугодие 2026): 42,8 млн кв. м (–18% к I полугодию 2025 г.). МКД – 16,1 млн кв. м (+8% г/г), ИЖС – 26,6 млн кв. м (–29% г/г) – основная причина общего падения.
Продажи и цены на новостройки: – Продажи по ДДУ (июнь 2026): 2,0 млн кв. м (+16% г/г) на ₽408 млрд (+23%) – оживление за счёт ажиотажа вокруг «Семейной ипотеки» (дополнительные ~₽100 млрд в отрасль). – Продажи (I полугодие 2026): 10,8 млн кв. м (+6% г/г), привлечено ₽2,3 трлн (+11% г/г). Рост продаж – за счёт регионов вне топ‑10 (+15% г/г), в топ‑10 – почти без изменений (–1%). – Распроданность с учётом стройготовности в июне скорректировалась до 70% (с 69% в мае), но тренд на снижение сохраняется. – Цены на новостройки (июнь 2026): +0,5% за месяц. За I полугодие – +3,6% номинально, в реальном выражении – –0,5% (инфляция 4,2%).
Проектное финансирование и эскроу: – Кредитные лимиты по ПФ – 24,0 трлн руб. (+264 млрд за май). Задолженность застройщиков – 10,7 трлн руб. (+199 млрд). – Приток на эскроу за 5 месяцев – 2,1 трлн руб. (+14% г/г), раскрытия – 2,0 трлн руб. (+43% г/г). – Остаток на эскроу – 7,5 трлн руб. (почти без изменений с начала года). Покрытие задолженности по ПФ – 66% (снижение с 69% в начале года). – Средневзвешенная ставка по ПФ – 9,9% (стабильна с октября 2025 г.).
Решение ЦБ по ключевой ставке (24 июля 2026 г.): – Ключевая ставка снижена на 25 б.п. – до 14,00%. Шаг сохранён осторожным. – Прогнозы существенно повышены: инфляция на 2026 год – 6–7% (вместо 4,5–5,5% в апрельском прогнозе). Средняя ключевая ставка в 2026 году – 14,5–14,6% (ранее 14,1%). В 2027 году – 10,5–12,5% (ранее 8–10%), в 2028 – 8–9% (ранее 7,5–8,5%). – Для рынка жилья это означает: быстрое снижение рыночных ипотечных ставок маловероятно. Ставки ниже 15% становятся реалистичными ближе к концу 2027 года (оценка ДОМ.РФ). – Причины ужесточения прогнозов: ускорение текущего роста цен в июне до 10,6% (с.к.г.) из-за топлива; высокие инфляционные ожидания; сокращение деловой активности; более мягкая бюджетная политика (дефицит в 2026 г. – 2% ВВП, в 2027 – 1%, в 2028 – 0,5% против прежних нулевых значений).
Опросы населения (ДОМ.РФ + ВЦИОМ, июль 2026 г.): – Финансовые ожидания ухудшились: 38% россиян ждут ухудшения своего благосостояния в ближайшие полгода – максимум с 2023 года (из-за роста цен на бензин, ускорения инфляции, замедления снижения ставки). – Ожидания роста ипотечных ставок резко выросли – до 47% (против 38% в среднем за январь–май). Наиболее сильно – в возрастных группах 25–34 года (+13 п.п., до 50%) и 35–44 года (+12 п.п., до 46%) – основной аудитории «Семейной ипотеки». – Оценка условий для продажи жилья ухудшилась: 31% считают их благоприятными (в январе–мае было 35%). Население предпочитает не продавать недвижимость в условиях неопределённости. – Оценка условий для покупки – 18% (стабильно с начала года). Доля планирующих улучшить жильё в ближайший год – 7–8% (стабильно), что поддерживает текущий спрос.
Международный пример: регулирование аренды во Франции: – За 2021–2026 гг. число активных объявлений об аренде в крупных городах Франции сократилось примерно вдвое, а число арендаторов на одно объявление выросло в 3–6 раз. – Причины дефицита: контроль арендной платы (с 2014 г.), рост налога на недвижимость на 37% за 10 лет, заморозка ставок для энергонеэффективного жилья (классы G и F), запрет на сдачу жилья класса G с 2025 г. – Для смягчения кризиса власти пересмотрели методику сертификации энергоэффективности (вернули на рынок 700–850 тыс. домов), ввели «амортизационный вычет» для покупателей под сдачу, анонсировали частичное снятие запрета на аренду жилья класса G (при условии повышения энергоэффективности в течение 3–5 лет).
